“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕进步城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展”。这是中心经济工作会议重点提出的议题。

既然“城镇化”已成为中心未来一项重要发展战略，当然引起社会的广泛关注。

所谓“城镇化”指的是农村人口转化为城镇人口的一个过程，但这个过程并非仅仅靠“转化”两个字就行了，其中还含有很多更深层次的内容。一句话：城镇化指的不是“广度”而是“深度”，也就是进步城镇化质量，使之健康发展。

有数据表明，从2000年至2010年的10年内，国内城市建设用地扩张83%，但同期包括农民工在内的城镇人口仅增长45%，这与土地城镇化与人口城镇化速度应该基本相当的国际标准相差甚远。一味单纯、快速地城镇化，致使土地资源稀缺及其预期越来越严重，离房地产市场稳定持续发展的目标越来越远。

这种脱离实体和产业而单纯追求城市面积扩张之举，严重违反了人多地少这个最大的中国国情。这就使得“城镇化”完全变形走样，严重影响正常的城镇化发展进程。

事实上，1995年以来，中国城镇化经历了历史上最快的发展阶段，同时也带来一个更令人头痛的题目——市场房价进进快速上涨甚至暴涨期。

这就是今天“城镇化”同房地产市场存在的关系，一种理论同实际相悖逆甚至对立的关系!

对于如何进步城镇化“质量”?我的理解有五层含义：

一是人口城镇化，让越来越多的农村人口转化为城镇人口;

二是地域城镇化，即城市规模的适度扩大和城市数目的必要增加;

三是职业城镇化，即进城镇的农民不仅要变为城镇人口，还要找到适宜的就业岗位，转化为第二、第三产业领域的劳动者;

四是城镇现代化，即注重城镇化的科学发展质量;

五是带动农业现代化。在农业转移到和产业一样的现代科学技术基础上，实现由二元经济向以城市经济为主的分享城市物质发展成果和精神发展成果的“现代一元经济社会”的转型，终极进步城市现代化水平。

从房地产业角度看，不注重质量的快速“城镇化”，即房地产过度开发等，显然是推升城市地租和房价暴涨的重要原因。其所产生的直接恶果就是，耕地资源浪费，土地使用效率低，生态环境恶化等。而其延伸恶果则是，房价暴涨，对进进城镇人口数目形成壁垒，对企业利润形成挤出效应，对资本聚集速度形成掣肘·····这种“逆城镇化”反向作用的形成，均反映出前10年城镇化进程带来的严重题目。

因此，城镇化尽对不是“房地产化”，当然也决不能演变成新一轮的“地产狂欢”。房地产泡沫始终是城镇化最大的潜伏威胁。这在日本、美国和其他一些地区都不乏前车之鉴。

我相信，中心政府一定会坚持房地产市场宏观调控，挤出目前存在的房地产泡沫，对飙高的房价持续予以纠偏。同样，当房地产市场健康发展之后，城镇化的质量随之提升。这才是真正意义上的“城镇化”。